【硬菜】来海南购房不能不知道的套路（下）——分销篇

是的，海南这两天又回温又降温，一会12℃，一会30℃！真是给海南的冬天给弄得没脾气了，爱怎么样怎么样吧，反正衣服是不打算收进箱子了，一年四季的都备好，随时待命。

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海南的温暖确实是吸引了不少大陆小伙伴南下过冬，选择在这边置业也就屡见不鲜了。但在置业的过程中总免不了一个不小心踩到坑里，上周的【置业顾问篇】（点击蓝字复习）讲了平时买房中比较常走的途径，当然这也只是置业过程中的其中一条道子。

有些大陆小伙伴空有一颗想置业的心，却愁着不熟悉海南，不懂地理区域，不知道买哪里买哪样的房好，巴不得有个人做向导帮他把所有楼盘的功课都做好，就等自己去选去对比。这么舒服的事，哪有啊？真有的话？靠谱吗？本周【分销篇】，发现君为大家说说置业的那些捷径，选房要防坑，选人也是。

咱就直接过渡到在家中开着电脑浏览着房产网页吧，精心修饰过的照片和华丽的辞藻肯定把你看的晕头转向，很是纠结，甚至都不知道怎么去选择自己喜欢的房子。

不知道如何选择喜欢/合适的房子？

捷径一

找位懂行情又免费的帮手进行过滤+筛选

各大海南房产网页上都会有二手房专栏，里边其实百分之90+以上甚至全部都是分销挂的新房信息。（为什么二手房专栏载的是新房信息？那是因为新房专栏的位置已经给了楼盘项目和开发商，分销们只能另辟蹊径。其实仔细一看，二手房栏里的信息大多很华丽，有的还有模板，以及很多“互抄”、重复的现象，个人房主自己编写的出售信息不会这么大费周章。）

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浏览完新房栏里楼盘项目的基本信息后，就可以转战二手房栏，选一个看得顺眼的、吸引你的标题点进去，里边不仅有户型图文介绍，还会有分销公司信息和分销个人的联系方式。这时候可以通过网页对话框的形式去咨询，当然，也可以选择去电or微信询问，直接了当。

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何为分销？简单点理解就是帮楼盘开发商销售的，或者说开发商找个团队帮他销售房子，这个团队就是房产分销公司。开发商与分销公司签订分销协议，分销公司为开发商带客销售，成交后开发商给予分销公司相应的报酬。很多人会觉得，这不就是中介吗，分销带客看房价格压不下来，是不是分销在中间吞了，买房的费用是不是包含了开放商给分销公司的钱？其实不然，开放商卖房的价格和给分销公司的报酬是平行不重叠的，有时甚至还要动用分销商的利益去促成逼单，这个将会在下文提及。

把自己的要求和想法全部抖给分销：打算买几居室，多大平米，喜欢的楼层，中意的朝向，首付在XX万以内，最好是带精装修，物业费别太贵，小区内自带泳池超市等配套会很加分，离市区太远的有业主接送车倒也不介意......

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这些就算你不提，分销也会很热情地追问到底的。随后分销会根据你的要求帮你筛选出几个比较适合的楼盘，就算没有百分百符合全部要求，也能大概框出个范围了，比自己没日没夜看遍所有网页一个一个对比效率快很多。

敲定了几个合适的房子后准备趁着假期去海南看看，这个时候有一位向导能从飞机落地那刻起就把接下来的看房行程全包了的话，那就完美了。

不知道地方/路线去看房子？

捷径二

找位懂区域又免费的司机带看+解说

如果你行李太多+一家n口人一起来，有接机和预订酒店的需求，分销大多不会拒绝，并且还会有看房专车接送。接送酒店安顿好后，再接送来回看房，基本不会费到自己的双腿，想自驾来海南解决交通不方便的烦恼，但又嫌累的小伙伴们，相信看到这里已经乐开了花。

分销和案场的置业顾问不同，置业顾问不想你走，会把你耗在楼盘里，带你看各种户型，各种样板间；分销会照顾需求，但依旧也会带你看各种楼盘，各种户型，他们不在乎你买哪里，只在乎你最后买不买。当然在看房的过程中，分销也会和置业顾问有合作。

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每个楼盘项目给予分销公司的点数（提成）不一样，分销会更倾向于把客户带向点数高的楼盘。鉴于这一点，当分销热情过度，极力推荐某个楼盘，而这个楼盘又不十分符合你的购房意愿时，你就该猜到个大概。（还是那个不成文的规定，好东西大家都会闻风来买，有些热盘甚至都不需要分销，需要提高点数给分销大力去宣传带客的，其中肯定多多少少有不如人意的地方。）

买房当然是要生活，要琢磨透一个地方的人文风情还真不是短时间能做到的，再个，也想知道同是来海南买房的大陆小伙伴们的选择大概是怎么样的，说不定原本是邻居，来海南置业有缘又住在同一个小区呢？

不知道本土岛情/大众选择偏好？

捷径三

找位懂风俗又免费的导游分析+逛吃

不管是选择海口买房，还是三亚，琼海，陵水等，每个地方都不乏独具特色的本地美食。分销带看楼盘一般一天看三个左右就不错了，看太多容易疲劳，他们更愿意精准地就推荐那么几个，精准对比，剩余时间不用你开口，他们也会主动带去你逛吃逛吃。不仅吃吃喝喝，还会介绍当地一些当地民俗情况，说说聊聊，反正一路上不会让你觉得气氛尴尬。

你要说他们为了卖一套房子这么掏心掏肺累不累，其实不然。分销也不傻，人家也有眼力劲儿，一般会看买房谁做主，男主人做主还是女主人，掏钱的是哪一个，做决定的是哪一个，在带看过程中一旦确定了这一点，往后的话题一定都是围绕这个做决定的人来聊的。聊到兴头上容易头脑一热就做决定哦，陪同看房的要帮忙hold一下。

另一方面，大陆小伙伴都对海南不是很熟悉，怎么说都是一个新地方，来到海南人生地不熟的谁都想找个可以信赖的依靠，不仅仅只是买房这一块，后续装修、转租等等需求也希望找个靠得住的人帮忙指个路。分销只要服务好了一个家庭，那么分销的口碑就会延伸出去。

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试想，黑龙江的一位客户在海南买了房，还特别实惠，过完冬回去邻居，亲戚，朋友都会问门路，怎么买的，那你说这位黑龙江客户会不会把周边好友介绍给那位把自己服务得很好的分销？你说那位分销会不会因此而得到了大把的潜在客户？

一番对比后终于找到心仪的房子，但是价格始终是决定性最大的因素，谁都想再低点儿的价格购入。

不知道如何砍价/要优惠折扣？

捷径四

找位懂内幕又免费的说客砍价+让利

上周【置业顾问篇】说到，经理手上的折扣已经是最低的，还是以93折为例；前文也说到每个楼盘项目给予分销的点数不一样，这里以三个点为例（3%）。一套房依旧以100Ｗ来算，97折＝970000，93折＝930000，中间省了4Ｗ。

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如果还依旧不满意层层折扣后的价格，可以通过分销来表达自己十分有意向和能马上交押金的诚恳，这时候分销也希望这一单能成，就会让出自己利益中的一个点（1%）作为更低的折扣。

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一个点数大约折 47 32090 47 15288 0 0 3336 0 0:00:09 0:00:04 0:00:05 3335为1W元（当然这是税前，实际可能没有这么多）这是分销为了成交让利的一个方法。也就是说楼盘项目的折扣后的4W+分销的1W，这套房子前前后后能省约5W左右。

最后来说一下海南地产，特别是旅游地产的大概市场价，以防小伙伴们在各方价格战中一个不小心踩坑。

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本身海口拿地就比较贵，所以除了三亚、陵水，其他市县的价格不可能高于海口，高的都是虚炒的，和性价比不成正比。东线西线开通了高铁附近的楼盘价格大多为5K-7K，未开通的基本5K以下；陵水与三亚价格基本持平，约1W2-2W左右；海口市区的价格区间在9K-1W5。

购房套路山路十八弯，走捷径才是明智之举。找到一个好帮手实在能省很多事，但挑选这位得力助手也需要火眼金睛。海南买房坑多？但是哪的楼市水不深呐？但在海南买的，可就不只是房了。戳右边阅读量10W+的爆文，会告诉你在海南买房等于买什么？知道这些绝不入坑

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分销说白了和置业顾问一样也是为各自利益做事，都是目的性很强的沟通，因此这个身份很难界定是否站在客户这一边，也无所谓好坏角色的区分。只要你通过他们提高了买房的效率，降低了买房的费用，而他们又因为成交而拿到相应的利益，那么大家都算是【合作愉快】了。

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想要来海南逛吃逛吃+置业过冬+一起寻找同好组织......的小伙伴们欢迎扫码添加发现君微信。悄悄地说，发现君其实是软妹一枚哟，热情单纯，同时也最懂海南，有什么购房疑惑也请不要客气地大力戳问哦。

编辑：财布  | 图片：来源自网络

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